En Suisse, il manque des logements, surtout dans les villes. Cela touche surtout des personnes vivant en marge de la société. L’Armée du Salut est à leurs côtés, en offrant des hébergements d’urgence, des conseils et en s’engageant en faveur de logements sociaux.
Le manque aigu de logements : qu’est-ce que cela signifie exactement ?
Manque aigu de logements
Le taux de logements vacants est inférieur à 1 %
Pénurie de logements
Le taux de logements vacants est situé entre 1 à 1,5 %
Celui ou celle qui cherche un logement à Genève ou à Zurich le vit de près : le manque aigu de logements est une réalité. Il est synonyme de refus successifs, de visites d’appartement bondées, de loyers qui augmentent et souvent aussi de désespoir. Car dans de nombreuses agglomérations, les logements vacants sont non seulement rares mais encore souvent extrêmement chers.
Pourtant, le manque aigu de logements est perceptible et mesurable. L’Office fédéral du logement parle de manque aigu de logements lorsqu’il y a moins de 1 % de logements vacants sur le marché. Si le taux de logements vacants se situe entre 1 et 1,5 %, on dira qu’il y a pénurie de logements. Cela indique un manque bien perceptible, en particulier dans le segment de prix inférieur. (1)
Manque aigu de logements
Le taux de logements vacants est inférieur à 1 %
Pénurie de logements
Le taux de logements vacants est situé entre 1 à 1,5 %
Pénurie ou manque aigu ? Aperçu des chiffres
Les statistiques sont implacables : dans de nombreuses régions de Suisse, le marché du logement est fortement sous pression. Le taux de logements vacants s’élevait récemment à 1,08 % en moyenne en Suisse. Ce taux frôlait le manque aigu de logements.
Les villes suisses frappées par une crise du logement
Zurich : 0,07 %
Winterthour : 0,14 %
Berne : 0,43 %
Genève : 0.54 %
Bâle : 0.77 %
Coire : 0.91 %
On peut dire qu’il a une pénurie du logement au niveau national. En comparaison internationale, la Suisse fait partie des pays ayant le taux de vacance le plus bas : parmi les autres pays de l’OCDE, il y en a peu dont le taux de logements libres est si bas. (2) Si certaines communes rurales affichent encore un taux de logements vacants supérieur à 3 %, dans les villes, et toujours plus souvent dans les régions touristiques comme les Grisons, des logements à prix abordables sont devenus une denrée rare. (3)
La situation est la plus grave à Zurich. Cette ville est depuis longtemps considérée comme la championne de la crise du logement. En juin 2024, le taux de logements vacants se situait à seulement 0,07 %, un record bas unique sur le plan européen. Et cela, malgré la construction de nouveaux logements. Sur le plan cantonal, la crise du logement sévit depuis des dizaines d’années : la marque des 1 % n’a plus été franchie depuis 1998. En 2024, le taux cantonal de vacance se situait à 0,56 %. (4)
Les villes suisses frappées par une crise du logement
Zurich : 0,07 %
Winterthour : 0,14 %
Berne : 0,43 %
Genève : 0.54 %
Bâle : 0.77 %
Coire : 0.91 %
Évolution du parc immobilier de 2010 à 2024 : +12 %
La situation est également tendue à Genève : dernièrement, seul 0,47 % des logements étaient vacants. Contrairement à Zurich, il manque cependant ici de communes avoisinantes en mesure d’atténuer la charge. Tout autour de Genève, le marché du logement est pratiquement complètement asséché, avec des répercussions sociales tangibles à la clé : Genève est aujourd’hui la ville de Suisse comptant le plus de personnes sans abri.(5)
Quel est le taux de logements vacants dans votre commune (3) ?
Pourquoi y a-t-il une pénurie de logements ?
En Suisse, la population augmente, et la construction de logements ne suit pas. Les gens vivent toujours plus longtemps, la taille des ménages diminue, les exigences en termes de surface habitable croissent. Chaque année, des dizaines de milliers de personnes s’installent en Suisse. L’écart entre l’offre et la demande ne cesse de grandir, en particulier dans les villes.
Individualisation croissante
Les ménages deviennent plus petits. Selon l’Office fédéral du logement (OFL), les ménages ne comptent plus que 2,2 personnes en moyenne, une tendance à la baisse. Toujours plus de personnes vivent seules, et à celles-ci s’ajoutent beaucoup de familles monoparentales. Il en résulte que même si la population restait la même, la demande en logements continuerait de croître. Car ce ne sont pas seulement plus de personnes, mais plus de ménages qui ont besoin d’un logement. À ceci s’ajoute l’augmentation de la surface habitable : si dans les années 1980, une personne se contentait d’environ 30 m², aujourd’hui elle en utilise 46 m². Cela signifie que, sur une surface comparable, nettement moins de logements sont construits qu’autrefois.
La population croît plus vite que le parc immobilier
En 2024, l’immigration nette en Suisse était d’environ 83 000 personnes. Ces dix dernières années, la population a aussi augmenté en moyenne de 0,9 % par an. Aujourd’hui, la Suisse compte environ 9 millions de personnes. (3) Il n’a pas été possible de tenir le rythme avec cette croissance. Au contraire : la construction de logements amême diminué ces dernières années. De nombreux logements ont certes été construits dans des villes comme Zurich, correspondant à une évolution du parc immobilier d’environ + 12 % entre 2010 et 2022. Cela ne suffit toutefois pas à compenser la croissance de la population de 15 % qui a eu lieu dans le même laps de temps. (6) Et il n’y a aucun relâchement de la situation en vue : pour 2025, la Société Suisse des Entrepreneurs (SSE) projette seulement 42 000 nouveaux logements, alors qu’il en faudrait 50 000. Logiquement, cela signifie que le taux de logements vacants va continuer de diminuer, et avec celui-ci, la possibilité d’avoir des logements à prix abordable. (7)
Densification urbaine
Entre 2015 et 2021, la surface moyenne des appartements de 3 à 4 pièces a augmenté d’un mètre carré. Cela ne semble pas beaucoup, mais les conséquences sont importantes : sans cette augmentation, quelque 40 000 appartements supplémentaires auraient pu être construits sur la même surface utile. (6)
Surface habitable par personne
Années 1980 : 30 m2
2025: 46 m2
Source : Office fédéral du logement (1)
Les quatre facteurs principaux du manque aigu de logements
La construction insuffisante de logements
Toujours plus de mètres carrés par personne
La croissance démographique
Toujours moins de personnes par ménage
Les conséquences de la crise du logement : renchérissement et phénomène d’éviction
Les loyers augmentent, et avec eux la pression sur les personnes qui ont un petit budget. Dans les faits, la densification devrait aider à créer plus de logements dans les villes. En pratique, elle conduit cependant souvent à ce que des personnes ayant le plus besoin d’un logement abordable n’en trouvent pas.
Une douzaine de paires de chaussures, un seul objectif : le même appartement. Lors des visites de logements, la concurrence est grande.
La loi de l’offre et de la demande vaut aussi pour le marché immobilier : demande forte + offre faible = prix élevés. Les loyers proposés sur le marché (les loyers pour les logements actuellement libres) ont nettement augmenté au cours des dernières années. La situation est tendue, en particulier dans les villes, avec d’importantes différences régionales. La solution semble évidente : il faut construire davantage Et pas dans les prés, mais là où c’est déjà construit, grâce à une activité de densification, afin d’avoir plus de logements sur des surfaces déjà construites. Cela permet de ralentir le mitage du territoire et de protéger la nature.
« Le logement n'est pas un luxe, mais le fondement pour une vie digne. En tant qu’Armée du Salut, nous ressentons souvent la crise du logement en premier, là où les personnes ne trouvent plus de place. Des loyers élevés, des emplois précaires ou des crises poussent de plus en plus de personnes en dehors du marché du logement. Nous agissons, de façon concrète et humaine. »
Manuel Breiter,
directeur de l’Œuvre sociale région Mitte et spécialiste « logement » de l’Armée du Salut
Mais c’est justement là que le problème commence. Une étude de l’EPFZ le montre : un grand nombre de logements bon marché se trouvent dans de vieux bâtiments, datant souvent de l’après-guerre. Lorsque ces bâtiments subissent un assainissement complet ou qu’ils sont remplacés, les loyers augmentent de manière radicale. À Zurich, 2132 bâtiments ont été rénovés entre 2010 et 2020, mais seulement 6,1 % des locataires ont pu rester après l’assainissement.
En moyenne, les nouveaux locataires avaient 3623 francs de plus de revenu par ménage et 2138 francs de revenu personnel en plus que les locataires précédents. Aucune mixité sociale ne résulte de ce fait. Il y a au contraire des effets d’éviction silencieuse en fonction du revenu. (8)
Entre 2015 et 2020, ce sont plus de 14 300 personnes qui ont été évincées de leurs logements dans l’agglomération zurichoise, principalement en raison de nouvelles constructions ou de rénovations complètes. 3622 locataires à Bâle, 1833 locataires à Berne, 979 locataires à Lausanne et 467 locataires à Genève ont été évincés pour les mêmes raisons. (9)
Tout le monde n’est pas frappé de la même manière : ce sont les personnes qui ont un revenu faible qui sont le plus fortement frappées, soit justement celles qui ont besoin d’un logement abordable et qui ont le moins de choix. L’étude de l’EPFZ met en évidence que ce sont en particulier les ménages d’origine africaine, les demandeuses et demandeurs d’asile, les personnes admises à titre provisoire – et les familles monoparentales, en particulier les femmes, qui se retrouvent exclus. (8)
Avoir un logement, c’est bien plus que juste un toit sur la tête. C’est synonyme de sécurité, de dignité et de la chance de mener une vie autodéterminée. Pourtant, beaucoup de personnes doivent faire face à de grands obstacles avant d’obtenir leur propre logement. L’Armée du Salut les accompagne. Avec des conseils, différentes offres de logement et du soutien en fonction des possibilités et de la situation de chacun.
Pas toutes les personnes qui sont sans logement dorment dans la rue. La typologie européenne de l’exclusion liée au logement (ETHOS, European Typology on Homelessness and housing exclusion) distingue quatre formes d’exclusion liée au logement. Important : Le fait d’être sans logement n’est pas nécessairement synonyme d’être sans abri. Beaucoup de personnes concernées ne sont pas visibles, en particulier les familles, les personnes âgées ou les personnes réfugiées.
Sans-abri
Personnes sans abri qui vivent et dorment dans les espaces publics
Sans-logis
Personnes qui vivent provisoirement dans des institutions sociales
Logement non garanti
Logement illégal, refuge temporaire chez des tiers ou risque d’une expulsion forcée
Logement insuffisant
Logement dans des abris inadaptés comme des voitures, garages, caves, tentes, etc.
« Le manque de logement est aigu : celui qui a peu de moyen est le premier à en pâtir. »
Karin Wüthrich
responsable de l’offre de logement accompagné « WohnBegleitung Bern »
« Tant qu’il y aura des femmes et des hommes à la rue, nous nous battrons. »
Alain Meuwly
directeur du foyer pour hommes « Le Passage » et du foyer pour femmes « Bel’Espérance », à Genève
« L’hébergement d’urgence est souvent le dernier arrêt, mais il ne doit pas être le terminus. »
Priska Odermatt-Steiger
responsable de site de l’hébergement d’urgence Maison Göbli, à Zoug
Êtes-vous à la recherche d’un logement ?
« Finding Home », la plate-forme pour les personnes qui cherchent un logement
Sur notre plate-forme « Finding Home », des personnes en quête d’un logement trouvent un soutien pratique pour trouver un logement. Nous y mettons des conseils, des check-lists, des modèles et des informations à disposition de tous, pour les consulter, les lire et les parcourir. Et tout cela de manière claire, concise et concrète.
On parle de manque aigu de logements lorsque le taux de logements vacants est inférieur à 1 %. Lorsque le taux de logements vacants se situe entre 1 et 1,5 %, on parle de pénurie de logements.
Que signifie résiliation collective de baux d’habitation ?
Il y a résiliation collective lorsque les contrats de bail sont résiliés afin d’assainir des logements, de les transformer ou de les démolir pour les reconstruire, souvent avec l’objectif de les relouer plus cher après. Il n’est pas rare que, ce faisant, les locataires actuels perdent leurs logements, car ils ne sont plus en mesure de payer le nouveau loyer.
Que signifie gentrification ?
On parle de gentrification lorsque, suite à des assainissements et des reconstructions, des personnes plus aisées s’installent et écartent celles qui sont moins aisées. Des quartiers entiers ou des villes entières changent ainsi de caractère.
Existe-t-il en Suisse un droit au logement ?
Il n’existe pas de droit au logement invocable en justice sur le plan fédéral en Suisse. L’article 41 de la Constitution fédérale (11) prévoit que la Confédération et les cantons s’engagent, en complément de la responsabilité individuelle et de l’initiative privée, à ce que toute personne en quête d’un logement puisse trouver un logement approprié à des conditions supportables, en particulier les personnes de conditions modestes. Dans certains cantons comme Genève ou Neuchâtel, le droit au logement est expressément inscrit dans la Constitution cantonale.
Quels facteurs renforcent la pénurie de logements ?
Les moteurs essentiels sont la croissance démographique, la taille réduite des ménages et l’utilisation de surfaces habitables toujours plus grandes. Ils conduisent à davantage de demande. Simultanément, on construit trop peu et souvent trop cher.
Brisez la spirale négative des personnes en détresse
Kaufmann, David, Elena Lutz, Fiona Kauer, Malte Wehr, und Michael Wicki (2023), « Erkenntnisse zum aktuellen Wohnungsnotstand: Bautätigkeit, Verdrängung und Akzeptanz. » Bericht ETH Zürich. DOI: 10.3929/ethz-b-000603229 https://www.research-collection.ethz.ch/handle/20.500.11850/603229
Kauer, F., Lutz, E., Büttiker, D., Kaufmann, D. (2025), « Bautätigkeit und Verdrängung in der städtischen Schweiz. » Bundesamt für Wohnungswesen, Bern, DOI: 10.3929/ethz-b-000741248 https://www.research-collection.ethz.ch/handle/20.500.11850/741248(page Web disponible uniquement en allemand et en anglais)
